Ihre Rechtsfrage: Mietrecht
05.10.2011
Wegen Kinderlärm: Dürfen Nachbarn einschreiten?
Die Kinder von «Espresso»-Hörer Ivano Romano spielen gerne vor der Garageneinfahrt, die an das Nachbarsgrundstück grenzt. Die Nachbarn fühlen sich durch den Lärm belästigt und schicken die Kinder regelmässig weg. Laut Rechtsexpertin Doris Slongo dürfen sie dies nicht tun.
Kinderlärm gilt rechtlich nicht als Belästigung. Solange die Kinder auf dem Grundstück der Familie spielen und in normalem Rahmen laut sind, dürfen die Nachbarn ihnen das nicht verbieten. Die Nachbarn könnten ein Eingreifen der Eltern lediglich dann verlangen, wenn das Lärmen der Kinder extrem laut und häufig vorkommt.
06.07.2011
Wo bleibt mein Mietdepot?
«Espresso»-Hörer Thomas Steiger hatte in Luzern Büroräumlichkeiten gemietet. Vor einem halben Jahr zog er aus, das Mietdepot über 7000 Franken hat er jedoch noch immer nicht erhalten. Laut Rechtsexpertin Doris Slongo muss Herr Steiger schon zu lange warten.
Macht der Vermieter Forderungen aus allfälligen Schäden oder Nebenkostenabrechnungen geltend, sollte er nun so schnell wie möglich Rechnung dafür stellen. Sobald diese beglichen ist, muss der Vermieter das Geld freigeben.
Das Mietdepot ist auf ein Konto auf den Namen des Mieters einbezahlt worden. Das Geld wird erst ausbezahlt, wenn beide Seiten einverstanden sind oder es eine rechtskräftige Forderung gibt. Liegen innert eines Jahres keine solchen Forderungen des Vermieters vor, kann der Mieter die Auszahlung des Depots verlangen.
08.06.2011
Eine Kündigung per Email ist ungültig
«Espresso»-Hörerin Brigitte Frey vermietet ein Haus. Nun hat ihr der Bewohner gekündigt. Das Schreiben wurde auf den 30. April datiert, tatsächlich kam es aber erst am 1. Mai per E-Mail bei Brigitte Frey an. Diese Kündigung ist ungültig, sagt DRS-Rechtsexpertin Doris Slongo.
Das Obligationenrecht schreibt vor, dass die Kündigung eines Mietverhältnisses schriftlich mit Originalunterschrift erfolgen muss. Das bedeutet, dass eine Kündigung per E-Mail nicht gültig ist. Weiter ist bei einer Kündigung das Datum entscheidend, an welchem das Schreiben eintrifft. Es reicht also nicht, den Brief rechtzeitig abzuschicken, er muss rechtzeitig ankommen.
25.05.2011
Mietzinsreduktion wegen Bauarbeiten nebenan?
«Espresso»-Hörerin Anette Guillebeau ist Studentin und wohnt in einer kleinen Mietswohnung in Bern. Die Wohnung nebenan wird umgebaut, was übermässig Lärm und Dreck verursacht. Um für anstehende Prüfungen zu lernen, muss Frau Guillebeau in eine Bibliothek ausweichen.
Dafür steht ihr laut Rechtsexpertin Doris Slongo eine Mietzinsreduktion zu. Dies, weil der Wert der Wohnung durch den Umbau wesentlich vermindert wird. Je nach Intensität der Belästigung kann die Mietzinsreduktion zwischen 10 und 20 Prozent des Mietzinses betragen. Diesen Betrag fordert Frau Guillebeau am besten schriftlich von ihrem Vermieter ein.
11.05.2011
Streit um Pflanzen: Darf der Nachbar Vorschriften machen?
«Espresso»-Hörerin Ursula Huggler aus Oberdiessbach im Kanton Bern stellt jeden Sommer entlang der Grenze zum Nachbargrundstück Topfpflanzen auf. Der Nachbar verlangt nun, dass die Pflanzen nicht höher als 1,10 Meter sein dürfen, und dass kein Blatt auf seinem Grundstück wachsen darf. Laut Rechtsexpertin Doris Slongo darf er keine derartigen Vorschriften machen.
Der Abstand und die zulässige Höhe von Pflanzen auf Nachbargrundstücken sind gesetzlich geregelt. Die Regelungen sind jedoch von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Das entsprechende Gesetz des Kantons Bern schreibt für die Pflanzen auf dem Grundstück von Frau Huggler eine Maximalhöhe von zwei Metern vor. Zudem muss ein Abstand von 50 Zentimetern ab der Pflanzenmitte zur Grenze eingehalten werden.
Sind diese Bedingungen erfüllt, muss der Nachbar von Frau Huggler dulden, dass vereinzelt Blätter oder Äste der Pflanze über die Grenze wachsen.
04.05.2011
Abgabetermin: Wie sauber muss die Wohnung sein?
Die Tochter von «Espresso»-Hörerin Yolanda Zeiter ist vor kurzem aus ihrer Mietwohnung ausgezogen. Bei der Wohnungsabgabe zeigte sich der Vermieter sehr pingelig. Zeiters mussten vielerorts nachputzen und auch ein Kuchenblech ersetzen, weil es einen Fleck aufwies. Laut Rechtsexpertin Doris Slongo durfte der Vermieter dies verlangen.
Eine Wohnung muss grundsätzlich wieder so sauber übergeben werden, wie sie übernommen wurde. Der Vermieter kann dabei verlangen, dass dreckige Stellen nachgeputzt werden. Sind Flecken oder Kratzer entstanden, muss der Mieter für den Schaden aufkommen. Davon ausgenommen sind Schäden, die durch normale Abnützung entstanden sind, zum Beispiel im Spannteppich.
27.04.2011
Wegen Rauch: Grillverbot auf eigenem Sitzplatz?
«Espresso»-Hörer Dominic Fischer hat nach einem Grillfest auf seinem Gartensitzplatz von der Verwaltung ein Grillverbot zugestellt bekommen. Der Besitzer der Liegenschaft wohnt nebenan und hatte sich am Rauch gestört. Laut DRS-Rechtsexpertin Doris Slongo muss sich Herr Fischer nicht an das Verbot halten, solange er rücksichtsvoll grilliert und andere nicht stört.
Ein Grillverbot für den eigenen Sitzplatz oder den Balkon müsste von Anfang an im Mietvertrag festgehalten sein. Im Nachhinein kann die Verwaltung ein solches generelles Verbot nicht mehr erlassen, ausser die Mieter stimmen einer entsprechenden Änderung des Mietvertrags zu.
Wenn die Nachbarn mehr als üblich gestört werden, zum Beispiel durch wiederholte, übermässige Rauchentwicklung, kann die Verwaltung dagegen eingreifen. So kann sie den Verursacher auffordern, mehr Rücksicht zu nehmen. Unter Umständen ist bei Missachtung auch eine kurzfristige Kündigung des Mietverhältnisses möglich.
30.03.2011
Einbruch im Mietshaus: Wer bezahlt die kaputte Balkontüre?
«Espresso»-Hörer Werner Müller ist Besitzer eines Mehrfamilienhauses. Beim Einbruch in die Wohnung eines Mieters ist die Balkontüre stark beschädigt worden. Die Gebäudeversicherung und die Versicherung der Mieters haben eine Haftung abgelehnt. Zu Recht, sagt DRS-Rechtsexpertin Doris Slongo.
Wenn der Einbrecher nicht gefunden wird und nicht zur Verantwortung gezogen werden kann, muss Herr Müller den Schaden selber bezahlen. Die obligatorische Gebäudeversicherung übernimmt lediglich Schäden, die durch Feuer und Elementarereignisse wie z.B. Hagel verursacht werden. Auch die Versicherung des Mieters muss für den Schaden nicht aufkommen.
Hausbesitzer schliessen zum Schutz vor Einbruchsschäden am besten eine private Gebäudesachversicherung ab. Für Mieter empfiehlt sich eine Hausratversicherung. Diese deckt bei einem Einbruch sowohl Schäden am Mobiliar als auch den Diebstahl von Wertsachen.
16.03.2011
Wie viel Lärm müssen Nachbarn dulden?
«Espresso»-Hörerin Sonja Martinez wohnt mit ihrem Mann und den Kindern in der einen Hälfte eines Doppeleinfamilienhauses. Die Nachbarn sind sehr lärmempfindlich und stören sich vor allem am Kinderlärm. Sie verlangen nun absolute Ruhe ab sieben Uhr abends.
Laut DRS-Rechtsexpertin Doris Slongo müssen Frau Martinez und ihre Familie dieser Forderung nicht nachkommen. Die übliche Nachtruhe gilt von zehn Uhr abends bis - je nach Region - sechs oder sieben Uhr morgens. Ausserhalb dieser Zeit muss lediglich darauf geachtet werden, dass die Nachbarn nicht übermässig gestört werden.
Während der Nachtruhe sollte man sich jedoch auf Zimmerlautstärke beschränken, um die Nachbarn nicht zu stören. Klar untersagt ist dann zum Beispiel laute Musik oder Handwerksarbeiten wie Bohren oder Hämmern.
Die Rechtsexpertin rät bei Lärmstreitigkeiten, das Gespräch mit den Nachbarn zu suchen. Andernfalls kann auch mittels Mediation aus einer verfahrenen Situation heraus gefunden werden.
09.03.2011
Renovation der Wohnung: Wer übernimmt das Drumherum?
«Espresso»-Hörerin Regina Tanner wohnt seit 25 Jahren in der gleichen Wohnung. Nun müssen die Wände im Schlafzimmer gestrichen und ein neuer Spannteppich verlegt werden. Diese Renovationsarbeiten übernimmt der Vermieter.
Zuvor muss allerdings ein ziemlich grosser Einbauschrank demontiert werden, um die Arbeiten überhaupt zu ermöglichen. Laut Rechtsexpertin Doris Slongo muss dies grundsätzlich Frau Tanner übernehmen.
Der Mieter muss dem Vermieter ermöglichen, Renovationen in der Wohnung durchzuführen. Ist dafür allerdings ein allzu grosser Aufwand nötig oder sind diese Arbeiten zu komplex, ist die Rechtslage nicht mehr eindeutig.
Unter Umständen müsste in so einem Fall der Vermieter die Kosten doch übernehmen. Als Mieter sollte man deshalb am besten den Vermieter kontaktieren, um gemeinsam eine Lösung zu finden.
16.02.2011
Kündigung wegen Schaden im Mietshaus?
Der Vermieter von «Espresso»-Hörerin Jeannine Egger wirft ihr vor, sie habe den Abfluss beschädigt. Er fordert Schadenersatz und hat Frau Egger deshalb auch ausserterminlich gekündigt. Laut Rechtsexpertin Doris Slongo ist diese Kündigung allerdings ungültig.
Für eine ausserterminliche Kündigung hätte der Vermieter ihr zunächst eine schriftliche Verwarnung zukommen lassen müssen. Zusätzlich muss der Vermieter Frau Egger nachweisen können, dass sie die Beschädigung verursacht hat. Ist dies der Fall, müsste sie auch für den Schaden aufkommen.
Der Mieter haftet einerseits für kleinere Schäden in der Wohnung, den sogenannten «kleinen Unterhalt». Andererseits muss er auch für sämtliche Schäden oder Abnützungen in der Wohnung aufkommen, die er selber, seine Familienangehörigen oder Haustiere verursacht haben. Im Streitfall muss ein unabhängiger Gutachter die Schuldfrage klären.
19.01.2011
Kaputte Waschmaschine: Wer übernimmt die Folgekosten?
«Espresso»-Hörerin Gabriela Keller muss seit Wochen auf Ihre Waschmaschine verzichten. Seither ist sie auf einen kostenpflichtigen Hemdenservice angewiesen. Laut Doris Slongo muss die Verwaltung diese Kosten übernehmen, falls eine schnellere Lösung möglich gewesen wäre.
Unter Umständen steht Frau Keller sogar eine Mietzinsreduktion für die fragliche Zeit zu. Dies, da der Wert der Wohnung durch die defekte Waschmaschine gemindert wird. Wird die Verwaltung weiterhin nicht aktiv, kann Frau Keller auch selber einen Spezialisten hinzuziehen. Die Kosten für die Reparatur kann sie dann der Verwaltung in Rechnung stellen.
29.09.2010
Besucherparkplätze: Wer darf sein Auto abstellen?
«Espresso»-Hörer Ernst Nobs besitzt in einer Siedlung im aargauischen Remigen eine Eigentumswohnung. An der Eigentümerversammlung wurde beschlossen, dass die insgesamt drei Besucherparkplätze ausschliesslich Besuchern vorbehalten sein sollen. Ein Mieter hält sich nicht daran und parkiert dauerhaft auf einem Besucherparkplatz. «Was können wir unternehmen?», fragt Ernst Nobs.
Laut Rechtsexpertin Doris Slongo sollten die Eigentümer die Verwaltung beauftragen, den Mieter zu ermahnen, er solle das Falschparkieren unterlassen. Parkiert der Mieter weiterhin auf dem Besucherparkplatz, kann ein richterliches Parkverbot eingeholt werden. So können Falschparker gebüsst werden.
Zugelassen sind auf einem Besucherparkplatz nur Personen, die zu Besuch sind. Die Bewohner selber dürfen ihr Auto nicht darauf abstellen, auch nicht für kurze Zeit. Bei Besuchern, die einen Besucherparkplatz für längere Zeit in Anspruch nehmen, sollte die Verwaltung kontaktiert werden.
01.09.2010
Säumige Mieterin: Ab wann ist die Kündigung möglich?
Die Mieterin einer Wohnung in der Liegenschaft von «Espresso»-Hörer Fritz Moser hat seit April die Miete nicht mehr bezahlt. Er möchte der Bewohnerin nun die Kündigung zustellen. «Muss ich damit bis zum offiziellen Kündigungstermin Ende Oktober warten und die Kündigungsfrist einhalten?», fragt Herr Moser. Nein, sagt Rechtsexpertin Doris Slongo.
Herr Moser kann der Mieterin schriftlich eine Frist von 30 Tagen setzen mit der Aufforderung, die geschuldeten Mietzinse zu bezahlen. Bezahlt die Mieterin bis dahin den ausstehenden Betrag nicht, kann Herr Moser der Mieterin auf Ende des nächsten Monats kündigen.
25.08.2010
Wegen schlechter Isolation die Nachbarwohnung mitheizen?
«Espresso»-Hörer Josef Flury wohnt mit seiner Frau in einer 3-Zimmerwohnung in Solothurn. Die Überbauung wurde in den sechziger Jahren gebaut und ist schlecht isoliert. Der Nachbar in der darunterliegenden Wohnung heizt praktisch nicht. Flurys haben deshalb kalte Fussböden und müssen viel mehr heizen. Dies verursacht hohe Kosten. «Müssen wir die Wohnung unserer Nachbarn mitheizen?», fragt Josef Flury.
Nein, erklärt Doris Slongo. Die schlechte Isolation der Wohnung ist ein Mangel. Der Vermieter muss diesen entweder beheben, oder Flurys eine Mietzinsreduktion gewähren. Um was für einen Betrag es sich dabei handelt, kann ein unabhängiger Gutachter bestimmen.
30.06.2010
Nach der Trennung: Wer bezahlt die Miete?
«Espresso»-Hörerin Aleksandra Lugonjic hat längere Zeit mit ihrem Partner in einer gemeinsamen Wohnung gelebt. Nun haben sich die beiden getrennt, ihr ehemaliger Partner ist in sein Heimatland Österreich zurückgekehrt. Seit seinem Auszug bezahlt Frau Lugonjic die Miete selbst, da ihr ehemaliger Partner seinen Teil nicht mehr beisteuert.
Eigentlich müsste er das, erklärt DRS-Rechtsexpertin Doris Slongo. Doch um auf gerichtlichem Weg zu ihrem Recht zu kommen, müsste Frau Lugonjic vor ein Österreichisches Gericht gehen. Vorläufig und bis zum nächsten Kündigungstermin muss Frau Lugonjic die gesamte Mieter selber bezahlen. Dies, weil der Vermieter Anspruch auf die Miete hat und diese von jedem der beiden Partner einfordern kann.
26.05.2010
Darf ein Mieter einfach so das Schloss auswechseln?
«Espresso»-Hörerin Jasmin Rusterholz besitzt im Berner Jura ein Haus. Ein Mieter hat ohne Ankündigung das Schloss seiner Wohnung ausgewechselt, ohne sie darüber zu informieren. So will er offenbar verhindern, dass Frau Rusterholz mit einem Zweitschlüssel in seine Wohnung eindringt.
Ein Mieter darf das Schloss nicht einfach so auswechseln, sagt Rechtsexpertin Doris Slongo. Wenn er an der Wohnung etwas ändern will, muss ihm der Vermieter dafür schriftlich die Erlaubnis erteilen. Frau Rusterholz kann nun darauf bestehen, dass der Mieter bei seinem Auszug das alte Schloss auf eigene Kosten wieder einsetzen lässt.
05.05.2010
Falsche Nebenkosten: Rückzahlung für alle Mieter?
Die Verwaltung einer grossen Siedlung hat bei der letzten Heiz- und Nebenkostenabrechnung einen Fehler gemacht. Alle 50 Mieter haben zu viel bezahlt. Bemerkt haben dies aber nur acht Mieter, sie haben bei der Verwaltung reklamiert und Recht erhalten. «Espresso»-Hörer Jürgen Ziesenhenne gehört nicht dazu. Er fragt, ob auch ihm eine Entschädigung zusteht.
Ja, sagt Rechtsexpertin Doris Slongo. Die Verwaltung muss den zu viel gezahlten Betrag allen Mietparteien rückerstatten, unabhängig davon, ob sie sich gemeldet haben oder nicht. Zahlt die Verwaltung den Betrag nicht zurück, können ihn die Mieter auch vom nächsten Mietzins abziehen.
21.04.2010
Alte Velos und Mofas: Entsorgen erlaubt?
«Espresso»-Hörerin Liselotte Schuler arbeitet in einer Liegenschaften-Verwaltung. Sie hat die Mieter in einem Schreiben dazu aufgefordert, alte, nicht eingelöste Fahrräder und Mofas zu entsorgen oder in die Kellerräume zu stellen. Falls dies nicht innert einer bestimmten Frist geschehe, würde die Verwaltung die Entsorgung selbst in die Hand nehmen.
Dies darf sie in diesem Fall nicht, erklärt Rechtsexpertin Doris Slongo. Niemand dürfe über Gegenstände verfügen, die jemand anderem gehören - oder gehören könnten. Es könnte z.B. sein, dass ein Fahrrad gestohlen und in der Liegenschaft abgestellt wurde. In diesem Fall hätte der Eigentümer auch das Schreiben an die Mieterschaft nicht bekommen. Die Liegenschaften-Verwaltung darf die Fahrräder und Mofas nur dann entsorgen, wenn diese nachweislich herrenlos sind. Andernfalls bleibt ihr nichts anderes übrig, als die fraglichen Gegenstände beim zuständigen Fundbüro abzugeben.
13.01.2010
Reparatur viel teurer als Offerte
Beim Auszug aus der alten Wohnung von «Espresso»-Hörerin Andrea Decurtins kam im Bad ein Mangel zum Vorschein: Im Spiegelschrank war eine Plexiglas-Ablage kaputt. Da sich die ehemalige Mieterin nicht selber darum kümmern wollte, überliess sie die Reparatur der Verwaltung. Diese schätzte die Kosten auf 150 Franken. Die Schlussrechung fiel mit 460 Franken jedoch dreimal so hoch aus wie geschätzt. «Muss ich das akzeptieren?», fragt Andrea Decurtins.
Im Prinzip ja, sagt Rechtsexpertin Doris Slongo. Wer eine Reparatur in Auftrag gibt, muss diese auch bezahlen. Aber nur, wenn die Kosten der Reparatur sich im normalen Rahmen bewegen. Aber: Mit zunehmenden Alter verliert der Spiegelschrank auch an Wert. Dies kann man aus den sogenannten «Lebensdauer-Tabellen» ersehen. Ist der Schrank schon einige Jahre alt, so hat er vielleicht nur noch einen Wert von einigen hundert Franken. In so einem Fall darf die Verwaltung für die Reparatur höchstens so viel verrechnen, als der Schrank überhaupt noch Wert ist.
